Аналитики рынка отмечают необычайно активный спрос на покупку офисных объектов. Растет и предложение качественных офисных площадей. Однако все это вовсе не значит, что бизнес бросился скупать бизнес-центры.
Как и прежде, каждая компания принимает решение о покупке или аренде офиса, исходя из собственных стратегических задач. Если она не хочет приобретать непрофильные активы она их приобретать не будет. Поэтому возросший спрос на покупку офисных помещений скорее всего явление временное.
Покупка не каждому по карману
Решение, арендовать или покупать офис, целиком и полностью сегодня зависит от политики компании и вкусов ее руководства. Одни предпочитают работать в собственном здании и никому не платить за аренду, а другие не хотят обременять себя заботами об объекте и размещаются в арендованных офисах.
Как правило, приобретают офисные здания только компании высокого уровня, которые в состоянии единовременно вложить значительные средства в покупку недвижимости. Они могут позволить себе изъять деньги из оборота или воспользоваться кредитом.
Приобретение офиса оправдано в том случае, если он будет устраивать компанию по площади, местоположению и качеству в течение как минимум десяти лет. "Компании выгодно покупать здание, если ее внутренняя доходность ниже, чем уровень доходности недвижимости, считает PR-директор компании Knight Frank Андрей Патрушев. К таким относятся, например, производственные фирмы, прибыль которых составляет обычно 9-15%, в то время как доходность недвижимости около 20%. Им выгодно купить офис, чтобы сэкономить на аренде. И конечно, многое будет зависеть от того, сколько компания заплатит за офисное здание, сколько вложит в его реконструкцию и приведение в соответствие с корпоративным стилем".
Соответственно, фирмам с высоким уровнем внутренней доходности (например, телекоммуникационным компаниям, уровень прибыли которых составляет 40 50%) гораздо выгоднее арендовать помещения под офисы. Есть ли смысл покупать здание и выводить из актива большие деньги, если можно в течение двух-трех лет получить гораздо большую прибыль от оборота этих денег? Такие компании обычно заключают долгосрочные договоры аренды (на 7 10 лет), в которых прописано, что индексация ставок не будет превышать 10%. То есть одни организации не могут себе позволить купить площади, а другие могут, но не делают этого, справедливо считая, что деньги лучше оставлять в оборотных средствах, чтобы развивать свой профильный бизнес.
Очевидно, этим же принципом руководствуются и западные компании, работающие на отечественном рынке. Около 90% из них также предпочитают снимать офисы. Более того, некоторые иностранцы, имеющие недвижимость, постепенно избавляются от нее и переходят на арендованные площади. Это чисто западный подход не совмещать основной бизнес с управлением недвижимостью. То есть компания занимается своими делами, оплачивает аренду помещения, а все хозяйственные заботы берет на себя собственник здания или управляющая компания.
"В западных странах владельцы платят налог на недвижимость, поэтому компаниям невыгодно приобретать офисные объекты в собственность, говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. Собственник на Западе получает прибыль только за счет роста цены продажи объекта."
Небольшие компании, как правило, тоже арендуют офисы. И не только потому, что им не хватает денег на покупку, а еще и потому, что выбирать фактически не из чего. Небольших площадей, которые могли бы им подойти, в современных качественных бизнес-центрах просто нет. Относительно недорогими бывают либо квартиры, переведенные в нежилой фонд, либо первые этажи жилых или старых административных зданий. Желающих получить в собственность такие помещения не много.
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости появилось достаточное количество девелоперов, которые возводят высококлассные офисные здания и продают помещения в них еще на этапе строительства. Надо отметить, что это новое явление для нашего рынка. Раньше владельцы предпочитали реализовывать объекты целиком. Сегодня же некоторые девелоперы продают офисные здания, как жилые новостройки на этапе строительства и по частям, например, поэтажно. Естественно, по такой схеме клиентам выгодно именно приобретать офисы (в частности, для получения прибыли от последующей продажи этих помещений).
Все в этом мире развивается по спирали
Не так давно, как считают эксперты, особенно ярко проявилась цикличность развития рынка офисных помещений. Значительно расширилось предложение.
В недалеком прошлом стала активно развиваться продажа офисов, что произошло на фоне вывода на рынок большого объема недооцененных (т. е. дешевых), по мнению покупателей, помещений. В тот момент ставки аренды повысились, а цены продажи остались на прежнем уровне. Покупать офисы действительно было выгодно, поскольку сразу же сработал рыночный механизм: увеличение спроса на покупку вызвало рост цен продажи. Специалисты рынка предполагают, что себестоимость строительства возрастет, соответственно, цены продажи снова поднимутся. В этом случае, если верить прогнозам экспертов, аренда офисов вновь станет оптимальным решением для многих компаний.
"Я думаю, через год-полтора компаниям будет намного выгоднее снимать офисы, чем покупать, считает М. Гец. Но теперь уже не по причине недостаточного предложения, а из-за очень дорогой эксплуатации. Посудите сами: компания купила офис по $3 тыс. за 1 кв. м, еще в $100 за 1 кв. м ежегодно будет обходиться эксплуатация здания. В то время как этот же офис компания могла бы арендовать всего за $500 за 1 кв. м".
Тем не менее на сегодняшний день рост спроса на покупку офисных помещений остается довольно высоким. Собственно, спрос на покупку существовал всегда, зато предложение было очень маленькое. Сейчас ситуация постепенно начинает меняться, число удовлетворенных заявок возрастает с каждым годом. И если еще несколько лет назад соотношение объема сделок по аренде и покупке составляло 90:10, то сегодня количество сделок по покупке возросло до 30%.
